よくある質問 FREQUENTLY ASKED QUESTIONS

土地探しについて

土地探しをお願いすることはできますか?
はい。当社では土地探しもお手伝いさせていただいておりますので、ご希望条件等を教えていただければ、見合った土地をお探しします。

また、お客様ご自身でも、インターネット等でお探しになることもあるかと思います。
気になる土地がありましたら、当社で詳細を確認することもできますので、お気軽にご相談ください。
土地探しの相談はどのようにしたらいいですか?
『土地探しからの家づくり相談』を随時受け付けております。

まずはご希望のエリア・坪数・ご予算が決まっていればお聞かせください。

まだそれらがお決まりでない方も、新しい住まいについてのイメージ・どんな建物に住みたいか・どんな生活がしたいかなど、お話を伺いながらエリアごとの特徴や土地動向、土地を見るときのポイントなどをアドバイスさせていただきます。
土地を購入する際、土地代以外にかかる費用は?
一般的に土地購入の際には、土地代金の他に以下の費用が必要になります。

 ・不動産会社への仲介手数料(一般的に土地代金の3%+60,000円+消費税です。)
 ・契約書に貼る収入印紙代
 ・登記費用(所有権移転や抵当権設定など)
 ・固定資産税、都市計画税の清算金 など
建ぺい率とは何ですか?
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積(土地を真上から見たときに建物が占める面積。

「建坪」とも言われます)の割合です。

例えば…
敷地面積100㎡の土地で建ぺい率50%の場合、建築面積50㎡の建物が建築可能となります。

建ぺい率の限度は、用途地域ごとに30% - 80%の範囲で定められてますが、いくつかの緩和規定・強化規定が設けられ、立地条件などによって変わってきます。
容積率とは何ですか?
容積率とは、敷地面積に対する延床面積(全ての階の床面積を合計したもの)の割合です。

例えば…
敷地面積100㎡の土地で容積率100%の場合
1階:60㎡+2階:40㎡=合計100㎡の建物が建築可能となります。

その限度は用途地域ごとに定められていますが、いくつかの緩和規定が設けられ、建物の形状や立地条件などによって変わってきます。
緩和規定とは逆に規制を強化する規定もあったりと、いろいろな規定が絡み合い、実際に適用される数値が分かりづらいケースも少なくありませんが、単純なケースですと上記例のような計算になります。

また、ロフトや小屋裏収納は延べ床面積には含まれませんので、容積率にも計算されません。
用途地域とは何ですか?
都市計画法の地域地区のひとつで、さまざまな用途の建築物が無秩序に混在することを防ぎ、地域ごとに合理的な立地規制、用途規制をしようとするためのものです。

第一種低層住居専用地域など12種類があり、住居系・商業系・工業系の3つに大きく分けられます。

その土地の用途地域が何なのか知りたいときは、市区町村が作成する都市計画図を見れば、地域の種類ごとに異なった色を用いて表示され、容易に確認できるようになっています。

最近では、役所の窓口以外にも、各自治体のホームページからも閲覧可能になっています。
土地を購入する前には、できるかぎり自分の目で都市計画図などをみて、周辺の用途地域も確かめるようにしましょう。
セットバックとは何ですか?
家を建てる土地の前の道が、建築基準法に基づいた道路幅(4m)に満たない場合、土地の一部を道路として提供することで建築基準法上必要な道路幅を確保することです。

土地を買うときに、販売資料などをよく見ると『要セットバック』や『セットバック面積〇〇㎡』などとと書かれている土地はこれにあたります。

セットバックをすることで土地の面積が減るため、建物の配置や大きさも変わってきます。土地を購入する前に、建築会社へのご相談をオススメします。
気に入った土地が見つからないのですが??
新築で注文住宅を建てるために土地を探しているけど
「なかなか土地を決め切れない。」という方は多いようです。

そういった方の多くは土地を探して入るが「もっといい土地が見つかるのでは」と考えていらっしゃるのではないのでしょうか?
土地は『探し』始めるとなかなか先に進めません。土地探しの条件として「南面道路」は人気があります。
この南面道路を希望条件として土地を探すとなかなか「南向きのいい土地」が見つからないといって決まらない人もいるようです。

実際のところは人気のある良い条件の土地は流通に乗らないという事もあります。それは何故でしょうか?
それは、人気があったり、条件のいい土地物件はお客様に情報を見せる前に一早く不動産業者が自らおさえてしまうことがあります。

不動産業者は自ら物件をおさえる理由はその土地物件に建売住宅を建てたり、建築条件付にして販売するからです。その方が土地の仲介をするだけよりも不動産業者も利益を得られるからです。
不動産業者も条件の良い物件はおさえる、そんな状況下でもようやく南面側道路の物件情報を手にし、土地を見に行ってもあまり気乗りがせず、まだ他の土地を探そうとする人も少なくありません。

そして家造りのタイミングを逃してしまう方もいらっしゃいます。

重要なポイントは、土地は『探す』のではなく『選ぶ』ことが大切なのです!


今、不動産市場に出ている限りある土地物件の中から自分や家族が一番満足できる土地物件はどれだろうと考えることです。「他にもまだいい物件が出てくるのではないか?」という考え方は新築の家造りを長引かせる理由の1つになります。
確かに拘りたい「立地」や「広さ」などの条件はあると思います。
その中で優先順位の高い条件とそうでない、妥協できる条件があるはずです。

一番大切な条件は何なのかということを家族できちんと話し合って決めておきましょう。
一番大切な条件だけを考えて不動産市場に出ている土地物件の中から土地を選択することはさほど難しくないのかもしれません。
例えば、「立地」なのか「広さ」なのか「価格」なのか・・・。
ここにこだわりたい!というポイントがみつかれば、土地を選ぶのもそんなに難しいことではなくなります。

また前述にもありますが、好条件の土地は不動産業者が抑えてしまうことがありますが、不動産業者と密に連絡を取っていれば、他のお客様より先に教えてくれることもあります。
昔から「住めば都」という言葉がありますが、新築でお家を建てる場合はどこに住むかということよりも、どのような家を建てて満足できる暮らしができるかだと思います。
土地の取得までには、どのような手続きが必要ですか?
気に入った土地が見つかった場合は、不動産会社に買付申し込みを提出し物件を押えます。

1~2週間後に売買契約を結びます。(物件価格の約1割の手付金が現金で必要になります。)
売買契約から約1カ月後に残金を支払い土地売買完了です。

その後所有権移転登記を行い正式に所有者になります。
住宅ローンで残金を支払う場合は金融機関によっては土地のつなぎ融資が必要になりますので、依頼しているローン会社及び不動産会社とスケジュール調整が必要になってきますので確認してみてください。
元々”田んぼ”だった土地を購入して、新築する予定ですが、地盤が弱く家が傾く危険性はありませんか?
田んぼや沼、湿地だった土地は、そうではない土地と比較すると、地盤が弱いことが多いようです。

しかし、そのような土地でも、地盤調査の結果、地盤が強いということもあります。

以前の土地の形態だけで、地盤の強弱は判断がつきにくいものです。
現在では、家を建てる前に必ず地盤調査を行います。

地盤が弱いと判断された場合、改良工事を行えば、家が傾く危険はなくなります。

しかし、この改良工事は、内容によっては100万円以上する場合もあります。

ですので、塩見工務店では、土地購入よりも先に、お客様の予算やご希望に合った、もしもの時のこともあらかじめ考えた資金計画をした上で、安心な家づくりを進めていく事をおススメしております。

土地探しを始める前にしておいた方がいいことはありますか?
土地探しを始める時、どこの土地を選ぶか=これから長い将来ずっと暮らしていく街やエリアを選ぶということを念頭に置いていいただきたいと思います。

「今の住まいの近くがいい」
「実家に行きやすいところが便利でいい」など、おおまかな希望エリアが決まっている人も、「予算内で希望の広さがあればいい」などエリアにこだわっていない人も、何よりも自分にとって、家族にとって、暮らしやすいエリアかどうかを、さまざまな角度から確認して土地探しができるように、前もって家族みんなが希望する条件を話し合っておくことをおオススメします。

価格や広さ、形、はもちろんですが、職場までの通勤距離や、買い物の利便性、将来はこんな生活がしたい!など、現在の生活から長い将来を考えたうえで、自分たちの家族にとって暮らしやすい!と思える土地探しをすることが、満足のいく土地購入につながると私たちは考えています。

なかなか、すべての希望に合う土地が見つからないことも多い土地探しですが、家族みんなで出した条件から、優先順位も決めておくことで、土地探しを依頼する際に、事前に決めた条件の優先順位を伝えることで、理想に近い土地に出会いやすくなりますよ。
土地を探す際、まず何を条件にしたらいいですか?
土地を探されている方のお話をお聞きしていると、条件として、まずはエリア、そして広さ(面積)と価格という方が多い気がします。

土地の面積を算出された根拠をお尋ねすると、予算と相場から割り出される方がおられます。

『1000万円の予算で、この辺の土地代の相場が坪20万円だから50坪の土地が買える。50坪の敷地があればガレージのスペースと2階建てで50坪以上の家が建てられるだろう。』

ざっくりの方向性としてはこれでOKです。
ですが!!この事だけにこだわって土地を選別してしまうと、実際には希望する建物が建てられない場合があります。

建築に際しては、建蔽率と容積率、或いは道路斜線や北側斜線といった、建物の規模や高さに関係する制限があります。

敷地の形状によってこうした規制の影響の仕方は変わってきます。

反対に土地の単価が高くて50坪より狭くても、希望する建物条件次第ではぴったりという場合もあるのです。

気になる土地がみつかったら、まずはご相談ください。

ご希望の土地と、ご希望の間取りがお客様の理想通りにいくのか、ご一緒に検討させていいただきます。
土地購入の際に、土地以外に費用がかかる事ってあるの?

友人が土地を購入した際、当初広告に書かれていた金額以上にお金がかかった…という話をしていました。そんなことってあるのでしょうか?
土地を購入する際は、土地代のみに目が行きがちですが、不動産会社で表示されている金額以外に、多額の費用が発生するケースもあります。

そのような場合、想定外の費用が発生してしまい、資金計画が狂ってしいまうことも…。

では、どのようなことに注意すればいいのか、いくつかの例をあげて説明します。

・宅地ではない

例えば。地目が農業用の土地(農地)であれば、農地転用という申請を出し、宅地に地目を変更する費用が必要になります。また、農作物の撤去や、畑の土の処分費、埋め立てが必要な場合は、盛土といって、土を搬入する費用が発生します。

・隣地や道路との高低差がある

隣地、道路との高低差(段差)がある場合、擁壁といって土がずり落ちていかないように土留めの工事費用がかかります。その場合、費用が割高になる可能性があります。

・インフラ整備されていない

インフラとは、道路や上下水道、電気、通信等の各設備のことを言います。

購入予定の土地の前面道路に、これらの設備がきていないと、新たに設備を引くという工事が発生します。

また、浄化槽の設置が必要な地域は、設置代に加えて、設置後の定期掃除、点検の維持費がかかるのも注意です。

・地盤が弱い

地盤が軟弱だった場合、地盤補強工事が必要になります。

こればかりは、調査に入らないと分からない為、購入する前に地盤調査ができれば、調査結果を見て購入の判断をするのがベストです。

その他、境界杭(お隣さんとの境界を示す印)がないまま購入してしまうと、境界確定測量費用が発生することも…。

購入前に、売り主、隣地所有者立ち合いのもと、境界確定し、境界杭を設置しておくのが望ましいです。

こういった知識を身に着けておくことで、土地購入に失敗することはなくなります。

詳しく知りたい方はどうぞお気軽にお問合せ下さい。

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