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まずは土地探しからスタートするは正しいのか?

こんにちは!

    思わず深呼吸したくなる健康・快適・幸せに暮らせる木の家づくりをしています。

ブログ読んで頂きありがとうございます。

 

 京都府舞鶴市の木を愛する・・・塩見工務店

塩見智則です。

 

先日、大阪に住んでいる知人からこんな質問がありました。

 

『ともさん、そろそろ今年家を新築しようと思ってるんだけど何からはじめたらいいの?

やっぱり土地から探さないといけないので今度不動産屋さんに行って土地探しからはじめようと思って

るんやけど・・・』という質問・・・。

 

 

家づくりの何からはじめたらいいの?

 

結構悩んでいる方多いのかもしれませんね。

これから家をお考えの方に向けて僕なりのアドバイスを書いてみたいと思います。

では・・・。

お父さんの年齢や子供さんの学校の事を考えそろそろ家を建てようと 家族で決まったとします。

さあ何から始めましょうか?

 

考えられる選択肢は・・・。

 

・土地が必要だから不動産屋さん?

・家のイメージを膨らませたいので住宅展示場 または建築会社さんの完成見学会へ行く?

・いくら借りらるれのか、知りたいので銀行に行く?

 

この三択が多いのではないでしょうか ?

この三択の中から選ぶのは僕はとっても危険だと思ってます。

 

その前にもっと大事なことがあるんです!

 

答えを言う前にシミレーションしてみましょう。

まず、不動産屋さんに行ったとします。

 

不動産屋さんでは、予算と場所と、希望の大きさなどを聞かれます。

 

例えば舞鶴市で言えば七日市・公文名・森辺りが人気のエリアです。

 

多いのが50坪前後の造成地で価格は800万~1200万ぐらいです。

 

気に入った物件があり、次は間取りの計画をし始めたとします。

 

そして希望の間取りを建築業者に伝えプランと見積もりをもらい、希望の土地と家の値段を足して 合計金額を出して最後に支払いの計画をします。

 

 

おそらくこの順番で進めるとかなり予算オーバーになるのではないでしょうか?

 

では最初に住宅展示場に行った方はというと希望の建設会社を決め、大きさ、希望の間取りを書いもらって見積りを出してもらい、 次に希望の土地を探し、合計金額を出します。

そして資金計画をして返済計画を立てます。

 

では最初にいくら借り入れが出来るか銀行に相談に行ったとしましょう。

 

 

銀行では、あなたの所得ではいくらまで借りられるといったことは 教えてくれません。

 

目安は教えてくれるでしょうが確実な金額は土地情報と家の金額を出しこれで借りられますか?

そう聞くとOKかNOか教えてくれます。

 

銀行のおおよその基準は年収の5.5倍から6倍 、返済比率35%ぐらいでしょう。

 

ただこれは、銀行が貸してくれる基準なので、あなたがいくらまでなら安全に返していける金額ということではありません。

 

以前、僕の友人が金融機関に住宅ローンを申し込んだら予想以上にたくさん借りれたわー!

ラッキーだと喜んでいたことがありました。

 

これは、単に銀行の基準に入っていただけで、ラッキーでも何でもありません。

借りるという事は それだけ返していかなければなりませんからね。

 

これらの方法どれを選んでも道は険しいんです。

 

所得に余裕があって理想の土地に理想の家が建てられれば多少の予算オーバー大丈夫!

こんな人はいいですが、それはほんの一部だと思います。

では、どうすればいいでしょうか?

何からすればいいでしょうか?

 

不動産屋さんや、展示場銀行に行く前にまずやることがあるんです。

 

それは・・・・

 

 

 

 

 

 

(ちょっともったいぶってみる・・・。)

 

 

 

それは、夫婦で話し合うことです。

内容は、月々いくらまでなら安全に返していけるかこれを考えることです。

えっ!っ思いました?

これが一番大事なんですよ!

 

こう考えてみて下さい!

 

現在賃貸のアパートに住まれているなら、まず家賃、駐車場代、共益費などは住宅ローンにまわせますよね。

 

 

住宅ローンを組むのであれば団信保険に加入することになるので生命保険の見直しも考える方がいいのではと思います。

例えば、今の家賃が68000円。 駐車場代が5000円。共益費が3000円 。

 

合計76000円払っているとします。

 

まず無理なく払っておられればこれが基準の金額となります。

 

そこから月々ゆとりがあるのであれば無理のない範囲でプラスできる金額になります。

 

これさえ分かれば後は簡単です。

あと1万円は余分に払えるとして月860000円払えるとして

一般的な35年ローンでボーナス返済なし仮に金利が1.03%(2016年11月現在のフラット35の金利)だとすると・・・。

 

計算すると・・・。

 

3000万円の35年の借り入れで 月々85105円の返済です。

これに家作りの為の貯めている貯金やご両親からの援助など足した額が家作りにかけられる総金額です。

 

実はこれは一番大切な部分なのです。

 

それなのにこの金額を出さずに曖昧に進んでいくと、予算オーバーに なってしまうのです。

 

家作りはとても金額が大きくこのぐらいならいいか・・・

ローンだから大丈夫かー!などといい加減に考えてしまいがちです。

 

しっかり考えこの金額を出してから住宅展示場や不動産屋さんに行くべきなんです。

 

 

この総金額から、家の予算を引き諸経費(登記料・火災保険料・融資手数料やつなぎ融資の金利などなど・・・結構かかります。)を引き外構や、

エアコン、家具、などの費用を引いた額がつまり土地の予算となるわけです。

 

これら一連の流れを僕達は家づくりの資金計画と呼んでいます。

(3年前自宅を建てるときに資金計画の重要性を痛感し猛勉強しました。)

しっかり資金計画さえすればもう家づくりは7割成功です。

 

ただ、資金計画は一般の方では少し難しいので信頼できる建築会社など専門科にご相談されると良いと思います。

 

友人Mくんやこれから家づくりをお考えの方に参考になれば幸いです。

 

もちろん塩見工務店でも資金計画のアドバイスさせていただきますので、お気軽にお問い合わせください。

最後まで読んで頂きありがとうございました!


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