こんにちは、きらくハウスの塩見です。
舞鶴エリアで土地を探している方と話していると、
「場所はいいんですけど、本当にここに建てられるのかが分からなくて…」
という声をよくいただきます。
学区も気になるし、通勤や買い物のしやすさも大事。
できれば価格も抑えたい。
土地探しって、見れば見るほど迷ってしまいます。
しかも、見た目はよさそうでも、
あとから
「思っていた家が入らなかった」
「余計な工事費がかかった」
となることもあるので、不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
実際、土地は「広さ・場所・価格」だけでは決めきれません。
その土地にどんな家が建てられるのか。
希望している暮らしが、ちゃんと入るのか。
そこを先に見ておくと、土地選びはかなり整理しやすくなります。
今回は、土地を購入する前に見ておきたい法規制のポイントを、できるだけ難しくなりすぎないように、7つに絞ってお話しします。
学区・利便性・価格より先に、「建てられる土地か」は見ておきたい
土地探しをしていると、どうしても
「駅に近い」
「学校が近い」
「予算に合う」
といった分かりやすい条件に目がいきます。
もちろん、それはすごく大事ですが、その前提として
その土地に、自分たちが思っている家が建てられるかは見ておきたいところです。
たとえば、
・駐車場を2台とりたい
・洗濯動線のいい間取りにしたい
・明るいLDKがほしい
・2階に子ども部屋をつくりたい
こういう希望も、土地の条件によっては入りにくくなることがあります。
逆に言うと、法規制が整理できると
「この土地なら、こんな配置ができそうですね」
と暮らしのイメージまで見えてきます。
購入前に確認しておきたい法規制7つ
1. 接道義務を満たしているか
まず大事なのが、土地がきちんと道路に接しているかです。
建物を建てるには、原則として
幅4m以上の道路に2m以上接していることが必要になります。
専門的には「接道義務」といいますが、暮らしの言葉でいうと、そもそも建築のスタートラインに立てる土地かどうかを見る項目です。
見た目では道路に面しているように見えても、
建築基準法上の道路ではないこともあります。
ここで見たいのは、こんな点です。
・接している道路が、建築基準法上の道路か
・接している長さが2m以上あるか
・私道の場合、通行や工事の承諾が必要か
このあたりは、あとから分かると話が大きく変わることがあるので、早めに確認しておきたいです。
2. セットバックが必要か
前の道路の幅が4m未満の場合は、
道路の中心から2m確保するために、敷地を少し後退させる必要があります。
これをセットバックといいます。
言葉だけ聞くと少し分かりにくいですが、要するに
買った土地の全部をそのまま使えるわけではないことがあるということです。
土地の面積だけ見て「十分広い」と思っていても、
セットバック後に考えると、建物の配置が思ったより厳しくなる場合があります。
確認したいのは、
・前面道路の幅
・どれくらい後退が必要か
・後退したあとでも希望の家が入るか
特に、駐車スペースや庭の取り方に関わってくるので、
数字だけでなく、配置まで一緒に見ておくのが安心です。
3. 用途地域は何か
用途地域は、そのエリアにどんな建物が建ちやすいか、どんな街並みになりやすいかを決めているルールです。
たとえば、
・第一種低層住居専用地域
→ 住宅中心で、落ち着いた街並みになりやすい
・近隣商業地域
→ お店や事務所も混ざりやすく、利便性は高め
というように、地域ごとに特徴があります。
ここは単に「何が建てられるか」だけでなく、
これから先、その周辺でどんな環境の中で暮らしていくか
にもつながる部分です。
静かな環境を優先したいのか、
便利さを優先したいのか。
そのご家族の価値観によって、合う土地は変わってきます。
さらに13種類の用途に細分化されます。
4. 建ぺい率・容積率はどのくらいか
建ぺい率と容積率は、その土地に対して、どれくらいの大きさの建物が建てられるかを見る数字です。
たとえば
建ぺい率50％・容積率80％
の土地なら、40坪の敷地に対して、
・1階の建築面積は最大20坪程度
・延床面積は最大32坪程度
という見方になります。
ただ、この数字だけ見ても、最初はあまりピンとこないですよね。
暮らしに置き換えると、
LDKをどれくらい取れそうか
収納や部屋数がどこまで入りそうか
に関わってきます。
「土地はあるのに、思ったより家が小さくなる」
というのは、この制限が影響していることも多いです。
だからこそ、数字だけで終わらせず、その土地でどんなボリュームの家が現実的かまで見ておくことが大切です。
5. 斜線制限で高さに制限が出ないか
土地によっては、道路や隣地、北側への影響を考えて、建物の高さや形に制限がかかることがあります。
これが斜線制限です。
これも少し専門的ですが、暮らしの面でいうと
2階の広さや屋根の形、窓の取り方に影響が出ることがあるというイメージです。
たとえば、
・2階の一部を小さくしないといけない
・勾配天井や屋根形状に工夫が必要になる
・思った位置に窓が取りにくい
ということがあります。
「2階に子ども部屋をしっかり取りたい」
「外から見たデザインにもこだわりたい」
という方ほど、ここは見落としたくないですね。
6. 高度地区や景観条例があるか
地域によっては、
建物の高さ、屋根の形、外壁の色などにルールがあることがあります。
たとえば景観条例があるエリアだと、
「この色の外壁は使いにくい」
「屋根の形に配慮が必要」
といったこともあります。
デザインに関わる話なので、
気に入った土地を見つけたあとで制限が分かると、少しショックを受けることもあります。
でも、逆に早めに分かっていれば、
その地域に合った形でどうまとめるかを考えられます。
僕はここも、
「制限があるからダメ」と決めるより、
その土地で気持ちよく暮らせる形にどう整えるか
を一緒に考えるところだと思っています。
7. 地役権・埋設物・上下水道の状況
最後は、現地を見ただけでは分かりにくい部分です。
たとえば、
・他の人が通るための権利が設定されている
・地中に古い配管や埋設物が残っている
・上下水道が敷地まで来ていない
こういったことがあると、追加工事や予想外の費用につながることがあります。
土地価格が少し安く見えても、あとから造成費や引き込み工事がかかると、結果的に総額はそこまで変わらない、ということもあります。
なので僕は、土地を見るときは
「土地の値段」だけでなく、「その土地に住める状態にするまでの総額」
で考えるのが大事だと思っています。
家づくりって、建てる前の段階から、実はこういう見えにくい費用との付き合いなんですよね。
法規制の確認は、希望を減らすためではありません
ここまで読むと、
「なんだか確認することが多くて、余計に土地探しが難しく感じる…」
と思われたかもしれません。
でも、僕は法規制の確認って、希望を減らすためのものではなく、できることをちゃんと見つけるための作業だと思っています。
土地の条件が分かると、
「この土地なら平屋っぽい暮らし方も考えられそう」
「駐車場を優先するなら、建物はこう置くとよさそう」
「この広さでも、家事動線は工夫できそう」
というふうに、家の形が少しずつ見えてきます。
きらくハウスでは、土地と建物を切り離さずに考えています
土地選びで不安が大きくなりやすいのは、土地だけ見ても答えが出にくいからだと思います。
この土地が安い理由は何だろう。
建てられるのかな。
希望の間取りは入るのかな。
結局、総額はいくらくらいになるのかな。
こういう疑問は、土地情報だけでは整理しきれません。
だからきらくハウスでは、土地をご案内するときも、
・法規制の確認
・建物の配置ができそうか
・どれくらいの大きさの家が考えられるか
・住み始めるまでの総額がどうなりそうか
このあたりを、できるだけセットで見るようにしています。
売るために急がせるというより、まず不安を整理して、納得して進められる状態をつくりたいんです。
家づくりは、性能だけでも価格だけでも決めきれません。
土地も同じで、条件をひとつだけ見て決めると、あとでしんどくなることがあります。
だからこそ、順番に整理していく。それが大切だと思っています。
よくある質問
Q1. 法規制は自分でも調べられますか？
用途地域や都市計画図など、調べられるものもあります。
ただ、接道義務やセットバック、斜線制限、法43条に関わる判断などは、資料だけでは分かりにくいこともあります。
Q2. 気に入った土地に制限があったら、あきらめるしかないですか？
必ずしもそうとは限りません。
もちろん、希望とのズレが大きい場合は見送った方がいいこともありますが、制限があっても、配置や間取りの工夫で十分いい家になることもあります。
大事なのは、
「制限があるかどうか」だけではなく、その条件の中で、自分たちが納得できる暮らしができそうかを見ることだと思います。
Q3. 土地を見に行く前に相談しても大丈夫ですか？
もちろん大丈夫です。
むしろ、土地探しの早い段階で
「何を優先して見ればいいか」
が分かっていると、かなり迷いにくくなります。
学区、利便性、価格、広さ。
どれを大事にしたいかを少し整理するだけでも、見方は変わってきます。
まとめ
土地を選ぶときは、どうしても
「場所がいいか」
「価格が合うか」
に目が向きやすいです。
でもその前に、その土地で、どんな家が建てられて、どんな暮らしができそうかを見ておくと、後悔はぐっと減らしやすくなります。
今回お話ししたポイントは、次の7つでした。
1.接道義務
2.セットバック
3.用途地域
4.建ぺい率・容積率
5.斜線制限
6.高度地区・景観条例
7.地役権・埋設物・上下水道
家づくりは、不安が多いものです。
僕自身も、家を建てたときにお金や段取りで悩んだので、その気持ちはよく分かります。
だからこそ、きらくハウスでは勉強会や個別相談、こうしたブログを通して、少しでも不安を整理して、家づくりを前向きに考えられるきっかけをつくれたらと思っています。
せっかくの家づくりですから、焦って決めるより、納得しながら進めてほしいです。
そしてできれば、楽しく家づくりをしてほしいなと思っています。
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