京都府北部(舞鶴市・綾部市・福知山市・宮津市・京丹後市)で自然素材・木を活かした、注文住宅・リフォーム・古民家再生

木を愛する…塩見工務店ブログ「健康・快適・幸せ」に暮らせる木の家専門店
〜自然素材の家・健康住宅〜

住宅ローンの事を理解してから家づくりをはじめましょう!これから新築をお考えの方へ

今回の家づくりお役立情報のコーナー 住宅ローン編は・・・。

『住宅ローンの事を理解してから家づくりをはじめましょう!これから新築をお考えの方へ 』というテーマについて書いてみたいと思います。

家づくりは一生に一度の一大事業とよく言われます。

一生に一度ということは多くの方が経験の無い中で家づくりに取り組むことになります。

そして金額的にも高価な買い物であるため、後悔や失敗をしたくないと思い、不安になるのは皆さん同じだと思います。 本来、家づくりは夢のある楽しいことなんです。

僕もプロとして仕事をしていても家づくりは楽しいことなんです!

そんな楽しい家づくりだからこそ、不安を抱えながら家づくりをするのではなく、不安を少しでも取っていただきたいです。

『家づくりお役ち情報コーナー』ではその不安を少しでもとって楽しい家づくりを頂くためにで知っておくと役立つ?

役に立てば嬉しい(僕がですが・・)情報を発信しています。

こんにちは!

ブログ読んで頂きありがとうございます。

思わず深呼吸したくなる健康・快適・幸せに暮らせる木の家づくりをしています。

京都府舞鶴市の木を愛する・・・塩見工務店

OLYMPUS DIGITAL CAMERA木は左で担ぐ派の塩見智則です。

 

さあ!家づくりをはじめよう!と考えた時に・・・

「どこに頼んだらいいの?」、「お金はいくら必要?」、「住宅ローンは?」など、何から始めたらいいのか戸惑うものです。

一生に一度の大きな買い物と言われる家づくりですから、疑問や不安もたくさんあるのではないでしょうか?

 

その中で、だれもが願うのは、「悔いのない楽しい家づくりをしたい」ということだと思います。

 

家づくりは、夢を膨らませ、思い描き、新居での家族の暮らしを想像し…、と楽しいものです。

その一方で、依頼から竣工まで1年近くを要し、様々な場面で、選択や決断を迫られるのも家づくりですね。

 

でも難しいことはありません。楽しい家づくりになるかどうかは、実は、あなた次第なのです。

あたりまえですが家づくりにはお金がかかります。

いきなり現実的な話ですみません<(_ _)>

 

『せっかく家を建てたのに生活を切り詰めなければいけないというケースや、最悪の場合、維持で

きずに売りに出すこともあります。あなたは絶対にそうなってはいけません。

 

では家づくりには欠かせない住宅ローンの事を理解してますか?

一番大切なのは、 『資金計画』です。

 

賢い人は、いくら借りられるのか?では無く、 いくらなら月々返済できるのか?をしっかり把握できる人です。

悔いのない楽しい家づくりを始めるために住宅ローンの事も理解しときましょう!

とはいえ住宅ローンについてはローンを組まれる方の職業や年齢、借入金額や返済期間、土地の有無、返済方法の考え方によってこれがベストという住宅ローンは変わってきます。

 

しかし・・・。住宅ローンにはこんな種類があり、こんな特徴があることを知っておくことが大切です。

といううわけで、これから家づくりをお考えの方に「住宅ローン」の種類や要点を書いていきたいと思います。

 

では1つ目は・・・。

1.『住宅ローンの種類は、大きく分けて2種類あります』

「住宅ローン」と一言で言っても、「種類が多くてよく分からない…」と、戸惑ってしまう人も多いのではないでしょうか。

そこで、借入先による違いから住宅ローンを大別すると、公的金融機関が融資する「公的ローン」と民間金融機関が融資する「民間口-ン」の2つに分けることができます。

それぞれに特徴や条件が異なりますので、まずは借入先を確認したうえで、自分に合った住宅ローン選びをしましょう。

[公的ローン]

○財形住宅融資

勤務先で財形貯蓄を1年以上継続していて貯蓄高50万円以上ある人が対象。貯蓄残高の10倍(最大4,000万円)まで借り入れが可能です。

○自治体融資

一部の都道府県や市町村で行われている融資。条件もそれぞれ異なりますが、有利な場合が多いので調べてみましょう。

[民間ローン]

○フラット35

住宅金融機支援機構と民間の金融機関提携による長期固定金利の住宅ローン。

保証料・繰り上げの返済手数料は無料です。金利等は金融機関ごとに異なります。

○銀行・信用金庫・信用組合・労働金庫等

金融機関が融資をし、その条件や保証料・繰り上げ返済の手数料等もそれぞれ異なります。

金利の固定期間選択型や変動型など、多種多彩な種類があります。

○ノンバンク・モーゲージバンク等

信販会社やクレジットカード会社で専門的に扱う住宅ローンです。

OJA・生命保険会社等

組合員(JA)や加人者(生命保険)を対象にした住宅ローンです。

 

では2つ目は・・・・。

2.今回のテーマは「頭金0円でもOK!」って、ホントにいいの?です。

「頭金O円」を謳い文句にした土地などの物件を目にする機会が多くなりました。

住宅ローンでも「頭金無しでもOK」というのも出てきています。

借りやすい半面、借入額が大きくなることから返済期間も長くなることが予測されます。

謳い文句に飛びつくことのないように十分に検討したほうがよさそうです。

 

ほとんどの住宅ローンの融資限度額は、物件価格の8割以内が一般的ですから、2割以上は頭金の用意が必要になります。頭金は、自己資金から現金で支払い、物件価格の一部に充当されます。

 

つまり、頭金が多ければ多いほど住宅ローンを組む金額も少なくてすみます。

返済期間が長期にわたる住宅ローンでは、収入減少など予期せぬ事態が起こりうることも・・・。

目先での判断は危険です。

 

2割以上の頭金を用意できなかった場合は、住宅ローンの返済が始まってからも貯蓄を増やせるようにするとよいでしょう。

頭金以外にも、諸費用や手続き費用等で、まとまった現金が必要になります。

「自己資金=頭金」ではなく、「自己資金一諸費用=頭金」ということを忘れないでください。

できれば、2割以上は用意したいものです。

では3つ目は・・・・。

 

3.今回のテーマは「手持ちの資金が少ないけれど、なんとかなるの?」です。

 

 

「相続時精算課税制度」というのをご存知ですか?

生前贈与を有利に受取る方法として着目されています。

親のお金を当てにするなんて、と躊躇される方もいるかもしれませんが、住宅取得を目的としたときには、

大きく非課税されるお得な制度です。

頭金が足りないときなどは、活用を検討してみてはいかがでしょう?

 

年110万円を超える財産(現金や不勣産等)を親からもらった場合には、金額に応じて10~50%の贈与税がかかります。ところが、住宅取得では、親からの資金援助を受けるときに税務署に申告すると「相続時精算課税制度」が利用できるのです。

「相続時精算謀税制度」を利用することで2,500万円まで非謀税になります。

 

この制度では、65歳以上の親から20歳以上の子どもには2,500万円まで非謀税で贈与ができます。

住宅取得を目的とした場合には、特例があり、親の年齢に関係なく非課税になります。将来、贈与を受けたときに支払う贈与税や相続税を軽減することもできるお得な制度です。

※平成27年4月1日現在での数字です。

では4つ目は・・・・。

 

4.住宅ローンで着目したい「総支払額」について書きます。

 

せっかく新居での暮らしがスタートしても、住宅ローンの返済に追われてしまっては台無しです。「

返済期間はどれくらいで組んだらいいのか?」は気になるところです。

そこで着目したいのが、「総支払額」です。

借入額に利息を加算した、総支払額を意識すると答えが見つかりやすくなります。

 

月々の返済額は同じでも、返済期間によって借入額は大きく変わります。

逆に、同じ金額を借り入れるのに返済期間を長く設定することで、月々の返済額を押さえることもできます。

ところが、返済期間が長くなると、利息がかさんでしまい、総支払額が増えてしまいます。

保証金などの手続費用も多くかかりますので注意をしたいところです。

 

金利などの条件も関わってきますが、収入の変化にも関わる、仕事の定年が、返済期間設定の一つの目安になります。

借入額が大きく返済期間を長くしなければならない場合は、繰り上げ返済を活用するなどして、定年までの完済に近づけるようにするのも一つの手です。

 

借入金額+利息=総支払額←これを意識して返済期間を検討します。

同じ金額を借りるのに・・・・

返済期間が長いと月々の返済金額は押えられますが利息は高くなります

返済期間が短いと月々の返済金額は押えられますが利息は低くなります

このバランスを考えて返済期間を決めましょう。

では5つ目は・・・・。

5.今回のテーマは「住宅ローンの金利を見分けよう!」です。

目先の数宇(金利)に目がいきがちですが、金利には3種類あります。

 

金利を比較する前に、それぞれの特徴を知っておくと検討がしやすくなります。

 

金利の種類は、固定金利の「全期間固定金利型」と変勣金利の「固定金利期間選択型」、「変動金利型」の3種類です。

月々の決まった返済額の増減を左右するのが、この金利の種類です。

金利の傾向(勣向)やライフプランの家計収支に合わせた選択がポイントになります。

 

[金利の種類と特徴]

■全期間固定金利

最初から最後まで同じ金利が全返済期間に適用されます。

金利が上昇した場合にも影響を受けることはなく、借入時に

総返済額と返済計画が確定しやすいのが特徴です。

 

■固定金利期間選択型

「当初5年間は○%」というように、一定期間に固定金利が設

定されています。固定金利期間後には、金利が上昇すると

返済額が増加する場合もあります。

 

■変動金利型

金融情勢により定期的に金利が変動します。金利が低下す

ると返済額が減少し、金利が急上昇すると未払利息が発生

する場合もあります。

 

では6つ目は・・・・。

6.金利を選ぶ基準は「返済期間に対しての割安度」を考えてください。

同じ金融機関でも商品ごとに異なる金利。

何を基準に選んだらいいのかよくわからないのがホントのところ。

選ぶ基準の目安は、金利が約束されている期間から、「全返済期間に対して割安かどうか」を確認することです。

 

固定金利や変勣金利といった「金利タイプ」は、そのときの金利の動向(上昇傾向、下降傾向等)や、ライフプランなどを考慮して選択します。その次に、借入期間の全体に対してどれくらい割安になっているのかをよく見ることが大切です。

 

たとえば、変動金利では1%台の商品もあります。見た目には、割安感がありますが、変動金利では、年2回の金利見直しが行われることから、1%台の金利は半年間しか約束されてい

ないことになります。

 

一方で2%台が主流の10年固定金利では、10年間という、変動金利の20倍もの返済期間を通して金利が約束されていますので割安になっています。返済期間に対しての割安を確認して、安心も手に入れましょう。

私個人的な意見ですが、現在金利は最低基準といわれており、これから上がる可能性を考えると、全期間固定金利といわれているフラット35の選択はありだと思います。

変動金利は資金にゆとりがある人以外はお勧めしません。

 

では7つ目は・・・・。

7.金利は低い方が総支払額も“ほぼ”少なくなります。

 

このタイトルを見て、“ほぼ”が気になった方も多いのではないでしょうか。

「金利は低い方が総支払額も少なくなるに決まっている!」と思われる方も多いかもしれません。

 

でも、やっぱり“ほぼ”なんです。

 

なぜなら住宅ローンの種類によっては、事務手数料や保証料などがかかる場合とかからない場合があります。また、返済にかかわる、繰り上げ返済も住宅ローンの種類や借入先によって、手数料がO円から数万円と、金額も異なります。

つまり、利息以外の保証料などを含めた総支払額を見ると、金利は低くても逆転してしまう場合があるのです。だから、“ほぼ”としています。

 

最近の傾向としては、繰り上げ返済の手数料の無料化や、保証料がかからない住宅ローンもありますので、「低金利」にこだわらずに幅広い視点での情報収集と選択をしましょう。

また、借りるまでではなく、返済中の利便性や安心の確保も大切です。

 

では8つ目は・・・・。

8.3つのチェックポイントで絞り込むと…、見えてくる!?

借入先や金利のタイプ、返済方法、条件などから多種多様な住宅ローンは、その数も1000種類はあるとか。あまりの多さに目移りしてしまい、家づくりのお金に関わるハウツー本を読んでも、なかなか絞り込めないものです。

ましてや住宅ローンは、何度も経験するものではありませんし、時期によっても金利や税制面などの条件が異なるため、経験談も目安にしかなりません。

やっぱり知りたいのは、一般論よりも、「自分にピッタリな住宅ローンを見つけること」です。

そこに立ち戻って、3つのチェックポイントで絞り込んでみましょう。

1つ目は、「ライフプラン」です。子どもの教育費や自動車購入、老後資金などの将来に必要な支出を算出します。

2つ目は、「資金計画」。家づくりの総費用(土地・建物の物件価格十諸費用)を把握して返済方法を決めます。

3つ目に、「比較・検討」をします。ライフプランや資金計画などから金利タイプを確定します。金利タイプの取扱い有無から借入先金融機関(候補)を絞りこむことができます。

では9つ目は・・・・。

9.繰り上げ返済はしたほうがいいの?

住宅ローンの返済中に、月々やボーナスなどの決まった返済以外にも、返済することができます。

融資金の全部、もしくは一部を繰り上げて返済することで、繰り上げ返済といいます。

繰り上げ返済は、当初予定していた住宅ローンの返済期間や返済額の軽減につながりますので、検討したいものですが無理は禁物です。

 

繰り上げ返済の種類は、融資金の全部、もしくは一部を繰り上げる2種類があります。

また、返済方法では、毎月の返済額を変えずに借入期間を短縮する返済期間短縮型、借入期間を変えずに毎月の返済額を減らす返済額軽減型の2つの方法があります。

 

繰り上げ返済の場合、月々の決まった返済額と併せての返済になりますので注意が必要です。ボーナス返済も併用されている方は、期間短縮型で繰り上げ返済をした場合に、返済月がズレないように注意をしましょう。

また、繰り上げ返済に伴う手数料の有無や、返済額がいくらから可能か、手続の時期や手続の方法なども確認しておきましょう。

では10つ目は・・・・。

10.繰り上げ返済するのにお得なタイミングはいつ?

できるなら効率よく上手に利用したいのが繰り上げ返済です。月々やボーナスなどの決まった返済は、元本と利息に充当されます。それに対して、繰り上げ返済は、元金の返済に充当され

るという特徴があります。つまり、元金にかかる利息が減り、その結果、当初予定の総返済額が減ります。

 

さらに、返済期間短縮型では総返済額が少なくなり効果犬です。毎月の返済額に利息の占める割合の大きい、早期にするほど利息カットにつながります。

 

それなら、どんどん繰り上げ返済をしたいところですが、無理な返済は家計破綻を招きかねませんので注意が必要です。

 

また、総返済額が減る、住宅ローンが当初予定よりも軽減されるなどのメリットの一方で気をつけたい点もあります。

それは、返済期間短縮型で繰り上げ返済した場合には、あとから短縮した期間を延長することができないなど、制限される場合もあります。

慎重に、かつ、十分に検討をしたいものです。

では11つ目は・・・・。

11.住宅ローンにもお得な組み方があります

金利選びや繰り上げ返済のほかにも、お得な住宅ローンの組み方があります。

住宅ローンの返済期間は何年で計画中ですか?

「ギリギリの35年」、「頑張って30年にしたい」などと、いろいろお考えはあるかと思います。

でも、この5年単位はどこからきているのでしょう。

「金融機関の説明を受けたから」、「試算をしてもらった結果」…などなど、あるかもしれません。

実は、住宅ローンは1年単位で組むことができるのをご存知ですか?

1年単位で検討すると、5年単位に比べて利息カットで返済や総返済額の軽減につながります。

また、期間が短くなることで、保証料や手続き面での費用も軽減されます。

 

返済期間を短縮するだけでも利息は大きく変わります。

たとえば、金利3%で3,000万円を借りる場合、返済期間32年と返済期開35年で比較してみると…。

返済期間32年では月々の返済額は4,000円アップしますが、利息を約120万円カットすることができます。

少しの差で返済負担が軽減しますので、検討してみてはいかがでしょう。

 

※住宅ローンは1年単位で組むことができます。

5年単位に比べて利息がカットされ」、返済額の減額や保険料、手続き面での費用

軽減されます。

 

では12つ目は・・・・。

12.住宅ローン手続きであわてないために

比較・検討に選択にと迷い、戸惑うことも多い住宅ローン。いよいよ手続というときには、余裕を持って臨みたいところです。

住宅ローンの手続も、“契約”の一つです。あわてないためにも、しっかり流れをつかんでおくと安心です。

 

具体的には、いつの時点で、どんな手続が必要になるのでしょうか。住宅ローンの資金を受け取る時期は竣工後ですが、申し込みは、着工前に始まります。

新築戸建ての場合は、申し込みから融資まで数力月かかります。

その間、審査結果のお知らせや、建物の各種検査、着工、竣工等を経て、正式な金銭消費貸借契約を結びます。

 

借入の申し込み

↓    申請結果のお知らせ(融資の可否がわかる)

設計検査の申請

着工

竣工

設計検査に合格しないと着工へは進めません

 

中間現場検査が行われます

 

竣工現場検査が行われます

 

適合証明書の交付

住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)

↓    住宅ローン融資の受取り/登記・抵当権設定

物件引き渡し・入居ヘ

では13つ目は・・・・。

13.もう一つのローン「つなぎ融資」もお忘れなく!

代金支払いと引き換えに品物を渡してもらうのが普通の買い物です。

しかしマイホームの場合、代金を払うためには住宅口-ンを借りなければならず、ローンを借りるには、その前提として購入する家を担保にする(抵当権を設定する)必要があります。

そこで登場するのが「つなぎ融資」という、住宅ローンの融資金が下りるまでの間に一時的に借りるローンです。

このつなぎ融資で、ひとまず代金を支払うことで、家の登記を自分の名義にすることができます。

それにより住宅ローンの担保としての設定ができるようになり、金融機関から融資金が下り

ます。融資を受け取ったら、すぐにつなぎ融資を返済します。

このつなぎ融資の金利は、住宅ローンを組む人が支払うのが一般的です。

例えば、3,000万円を金利2%で2ヵ月借りただけでも、約10万円もの利息にも上ります。しっかり資金計画に組み込んでおきたいものです。

 

では14つ目は・・・・。

14.備えあれぱ憂いなし…家族もマイホームも守る!

竣工後も引っ越し費用など、何かと現金で支払う部分が多く、手持ち資金が不足がちになることも少なくありません。「損害保険までは支払いが回らないから…」と後回しにしたいところですが、マイホームを守る損害保険への加入は外せない部分です。

 

火災や地震などの災害で万が一のときには、損害補償を受けることで被災した後のダメージを軽減して、安定した家族の暮らしを守ることができます。

損害保険には、補償される災害や補償範囲が異なる、「住宅火災保険」、「住宅総合保険」、「地震保険」の3種類があります。それぞれに、戸建て用や集合住宅用などの建物の種類に合わせたものや、傷害保険の特約が付くものなどさまざまな保険があります。

 

現在火災保険は10年。地震保険は5年になっています。

では15つ目は・・・・。

15.地震による火災は、火災保険では補償されない!?

住宅ローンで加入する火災保険は、建物の補償のみというのが多いようです。

その場合には、家財保険への加入も検討したいところです。

また、3種類ある、「住宅火災保険」、「住宅総合保険」、「地震保険」は、それぞれに補償範囲が異なりますので、必要な補償を考えたうえで、加入しましょう。

また、地震によって起こった火災の場合は、火災保険では補償されませんので、地震保険も併せて加入を検討するとよいでしょう。

 

☆こちらの記事も参考にどうぞ!

・『住宅ローン』の疑問について書いた記事をまとめてみました

コチラをクリック

これから楽しい家づくりをはじめる前に知っておきたい家づくりお役立ち情報書いた記事をカテゴリーごとにまとめてみました。

コチラをクリック

最後まで読んで頂きありがとうございました。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

カテゴリー