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木を愛する…塩見工務店ブログ「健康・快適・幸せ」に暮らせる木の家専門店
〜自然素材の家・健康住宅〜

広告の坪単価◎◎万円を信じて家づくりをすると失敗しますよ。・・・坪単価を安く見せるカラクリとは?

こんにちは!

ブログ読んで頂きありがとうございます。

舞鶴市で創業80年、思わず深呼吸したくなる自然素材でほんまもんの木の家づくりをしています。

木を愛する・・・塩見工務店 塩見智則です。

 

広告でよく目にする『坪単価◎◎万円~』の文字。

 

「うそッ!本当にそんなに安いの?」と思い、モデルハウスに行って詳しく聞いてみると・・・

 

「何だかんだ言って、結局、他の住宅会社と同じぐらい掛かっちゃうじゃない!」

とガッカリさせられ、オマケにその日を境に、その住宅会社の営業マンから、

訪問や電話の営業攻勢に会い、「もう、ウンザリ」という方がけっこうおられるようです。

 

そういう思いをされた方が先日・・・。相談に来られました。

その時の会話

お客様「坪単価◎◎万円って広告に書いてあったから、坪単価◎◎万円ならと思って見積もりしてもらったら・・・。

結局金額があがっていって・・・あんなの詐欺じゃないですか!」

 

私「詐欺ではないんですよ。そもそもこの坪単価というのには、全くルールがありません。

各住宅会社ごとに違った方法で計算して坪単価を出しているんですね。

会社によっては、少しでも安く見せようと、一般消費者の常識からはかけ離れた方法で

計算しているのが現状です。」

 

こういうカラクリがあるんですよ。と説明したところお客様も納得されていました。

 

坪単価については知人にもよく聞かれることで・・・。

 

まさに坪単価は住宅業界の無法地帯なのです。

 

家のプランから見積もり、施工まで私はこれまで様々なお客様の家づくりをお世話になってきました。

 

そういった経験上、当然どうすれば坪単価を安く(間取りや素材を工夫してコストを下げる)することができるか?

また見せることができるか(テクニックで安く見せる)?は理解しているつもりです。

 

私の考えでは家づくりは結論、いくら坪単価を安く見せようが総額いくらかかるか?が大事で坪単価は一つの目安にすぎません。

ただお客様にとってはわかりにくく誤解されている方が多いようで、

 

私たちは素人なんでわからない!教えてほしい!といった声をいただくので

 

建築業界のウラの話である坪単価を安く見せるためのカラクリについて書きたいと思います。

 

ここで読まれる前に注意点!

この内容は坪単価を安く見せている会社さんの宣伝方法が悪いとか、その会社さんの建てられているが家が悪い

といった意味で書いたものではありません!

それも一つの宣伝方法で、その会社さんの坪単価のルールを知ることで一つの目安にはなると思いますし、

不明な点があればこの坪単価は何を含めての坪単価なんですか?と聞いてみましょう?

結局、住める状態でどれくらいの金額になりますか?ときいてみましょう!

 

それでは坪単価を安く見せるためのカラクリについて書いてみます。

 

 

1つ目・・・建物本体工事とそれ以外の工事を分けて算出する

広告に掲載される坪単価には、よく建物本体工事という言葉が使われています。

建物に直接かかわる工事を建物本体工事と呼びます。

建物より外の部分の工事をできるだけ切り離せば当然、安く見せることができます。

例えば・・・、 施主自身が電話会社に手配しなければならない、電話の引込工事や、

施主自身が趣味のガーデニングとしてすることもできる外構工事などが含まれないのは当然です。

それ以外にも、敷地や地域の状況により変化する要素は坪単価から除外されます。

例えば・・・工事中の仮設電気・仮設水道・仮設トイレの費用や生活するためには不可欠な、

屋内外給排水工事・電気外線引き込み工事・アンテナ工事も、地域によって状況が異なる事から、含まれていません。

なるべく省けるものを本体工事から省いて坪数で割れば坪単価は安くなります。

 

2つ目・・・箱のような家(総2階の家)で算出する

広告に載せる坪単価を算出するための家は、 総2階、出隅は4箇所まで、ベランダや玄関ポーチ無し、という箱のような家です。

ベランダや玄関ポーチや1階部分の屋根といった標準工事から外し、オプション工事として扱います。

とにかく、これ以上安く作ることはできないという状態の家を標準工事として、坪単価を算出すれば当然安くなります。

 

3つ目・・・メーターモジュールを使って算出する。

住宅の設計をする際、91cmを単位とする尺モジュールと、100cmを単位とするメーターモジュールがあります。

最も一般的に使われているのは尺モジュールです。

しかし、低価格を売りにしている建築会社の多くがメーターモジュールを採用しています。

それは、下図のように同じ6畳でも、メーターモジュールの方が1.2倍も広くなります。

資料 (8)

つまり、同じ間取りの場合、尺モジュールよりメーターモジュールの方が1.2倍、床面積が広くなり、

坪単価を安く見せることができ、住宅を建てる上で費用のかかるキッチンやバス、トイレなどの水まわりは、

床面積が広くなっても、数は変わりません。

窓や玄関、部屋のドアなども、床面積が増えても、数は一緒です。

 

だから、床面積を少しでも広くすれば、坪単価は安くなります。

なので水廻りの機器が安いグレードならば坪単価も安くなります。

例えば30坪の家で水廻りの機器を60万円グレードアップすると坪単価が2万円上がりますし、

坪数が小さい家ほど坪単価は高くなります。

 

3つ目・・・延床面積ではなく工事面積(施工面積とも言います。)で算出をする

常識的に考えると、坪単価は、延床面積で工事金額を割って算出するモノと思うのですが、

工事面積と称して、延床面積には含まれない部分まで床面積にカウントする。

例えば、通常、2階部分に床が無い吹抜けは延床面積には含まれませんが、 工事面積では床面積にカウントする。

ロフトや小屋裏収納などもそうです。 通常、延床面積には含まれませんが、そこも工事面積では床面積にカウントする。

ベランダや玄関ポーチも工事面積では床面積にカウントする。

そうすれば・・・建物の価格を工事面積で割るわけですから、延床面積で割るよりも

坪単価を安く見せることができるからです。

そういった方法を使うと・・・実質坪単価45万円を30万円以下にすることができます。

例えば延床面積40坪で、1800万円で請負契約をする建物があったとします。

この場合、本来の坪単価は45万円ですが、これらの細工をする事で、坪単価30万円ぐらいの金額になります。

でも実際、坪単価30万円では暮らすことのできる家は建ちません。

 

お問い合わせを頂いたお客様に『坪単価いくらですか?』と聞かれると正直困ります・・・。

 

なので坪単価より総額で判断することが大事なんですね。

これが坪単価を安く見せるカラクリです。

 

と・・・ここで私の話はおしまいにしたのではこのカラクリを知ったところでなーんの解決にもなりません。

 

じゃあどうしたらいいの?

 

それを解決するには建物本体以外にもどんな費用が必要なのかを知っておくことが大切です。

建築会社さんによって本体工事に何が含まれているか?何が含まれていないか?が

違うのでこれは含まれていますか?と聞いてみてください

 

家づくりに必要な費用をまとめた表があるのでご参考にしてください。

区分 項目 備考
本体工事費 標準本体工事費 ・どこまで含んでの本体工事費なのか?会社によって違うので確認しましょう。
オプション工事費 標準仕様外のオプション、追加工事。
付帯工事費 仮設工事 仮設のトイレや足場、水道、電気。 会社によって本体工事に含まれている場合もある。
屋外給排水工事 道路から建物までの給排水工事。 場所によっては浄化槽工事も発生する。
屋外電気工事 道路から建物までの引込費用など
ガス配管工事 ガスメーターから建物内のガス機器までの配管。 プロパンだと無料の場合がほとんど。 本体工事に含んでいる場合もある
アンテナ工事
解体工事費 ・建て替えの場合
地盤補強工事費 ・土地の地盤の状況によっては必要
隣家補修工事 建替えの際、隣家と密着した古家を解体する場合、必要になる可能性がある。 その場合、波板による補修が標準。
調査・設計費用 確認申請書類作成料 確認申請のために掛かる書類作成費や手間代など。実施設計料などに含まれる場合がある。
実施設計料 施工に必要な図面の作成費。
構造計算料 3 階建てなどで、構造計算が必要な場合に発生する費用。
地盤調査料
地盤改良費 地盤調査結果によって。
その他費用 照明器具 本体工事に入っていない照明器具
空調 新調するエアコンなどの費用
カーテン 新調するカーテンなどの費用
外構・エクステリア
建築以外の 諸費用 確認申請手数料 役所に支払う手数料。 確認申請書類作成料などに含まれる場合がある。
中間・完了検査 役所に支払う手数料。 実施設計料などに含まれる場合がある。
地鎮祭・上棟式
仮住まい費用
引越し費用
収入印紙代 自分で保管する契約書に貼る収入印紙
登記費用
上下水道分担金 新規に水道をひいたり、口径を変更する際に必要
住宅ローン諸費用
つなぎ融資費用
火災保険
電話引込

どうでしょうか?

家づくりには家以外にもこれくらい費用がかかります。

坪単価 ○○万円~といった表現の坪単価のその多くは、表の一番上の「標準本体工事費」だけで、

そのほかの項目は含まれていない場合がほとんどです。

 

それ以外に必要となる費用が沢山ありますので、表面的な坪単価に惑わされないようにしてください。

なんども言いますが坪単価はひとつの目安です。

 

また、一般的なハウスメーカーや工務店も、初期の見積もりは、概算の見積である場合が多いのですが、

それでも見積には上の表のうち、どこまでが含まれているのかハッキリさせておくことが必要です。

 

なのでまずは不確定要素をはっきりしましょう!

 

見積りの初期段階では、プランの不確定な要素やあいまいなまま終った打ち合せ内容は、

見積に入っていない場合がほとんどです。

 

それは、曖昧なままの費用を入れたことで、高いと思われたくないからです。

しかし、施主様にとっては正確な予算をつかめない事になってしまいます。

 

また、得てしてそのような場合は、忘れ去られて、最終的に抜けてしまうことがよくあります。

 

打合せの過程でいろいろ話をした内容が何処まで入っているか、しっかりチェックすることが重要です。

以上の点を気をつけて家づくりを計画してみてくださいね。

 

☆こちらの記事も参考にどうぞ!

・『家づくりにかかる費用』の疑問について書いた記事をまとめてみました

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これから楽しい家づくりをはじめる前に知っておきたい家づくりお役立ち情報書いた記事をカテゴリーごとにまとめてみました。

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最後まで読んで頂きありがとうございました!

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